賃貸と持ち家（一戸建て）について、結局のところ経済的にどちらがお得なのか。シミュレーションしてみました。
- 一戸建てを建てようか迷っている
- いつまで賃貸に住むか迷っている
- 賃貸は一生家賃を払う、持ち家はローンが終われば楽！というけれど実のところどっちが得なの？
といったお悩みを解決します。
この記事を読めば、一戸建てに関する我が家のリアルなお金をもとに何年住めば持ち家が得になるのかの目安が分かります。
こんにちは^^
妻とペペ太郎と3人暮らしを楽しんでおります、サラリーマンのpepeです。
今回は、賃貸と持ち家は結局のところどちらがお得なの！？というのを考えてみました。
実は、、私自身もう建ててしまったのに、注文住宅を建てて本当によかったのだろうか。。と悩んだことがありました（妻には言えませんが（笑））。
極力考えることを避けてきたのですが、、「ええい！いい加減はっきりさせたい！」ということで、一戸建てに住み始めて1年ちょっとたった今、ちゃんと考えてみました。今更！！
例えば、今賃貸にお住まいで今後一戸建て住宅をご検討されている方、のご参考になると嬉しいなと思います。
なお、一戸建てのシミュレーションは我が家のリアルなお金に基づき計算していますのでそこそこ正確な値になるかと思います。また、我が家は土地の広さや建物の延べ面積が全国平均に近いようなので、そういう点でもご参考になるのではと思います。
では本題に入っていきます。
最初に賃貸と持ち家とで、住み始めてから住み続けるのにかかる費用から考えていきます。
賃貸のシミュレーション条件
まずは賃貸。
賃貸マンション（もしくはアパート）についてはとりあえず下記の費用が掛かると想定しました。
- 毎月掛かる費用（家賃、管理費、駐車場費用、等々）
- 初期費用（敷金、礼金など）
ざっと近くのマンションを調べてみて、敷金・礼金が合わせて家賃の3か月分だったので、そのように計算することにします。
また、毎月の費用として以下の3種類を想定してみました。
- 8万円：地方の2LDKくらいのアパート。私たち夫婦が前に住んでいたアパート。電車駅まで徒歩10分圏内でした。
- 13万円：たぶん平均的な（？）賃貸マンション
- 26万円：地方都市の主要駅近高層マンションの割と高層階の2LDK、東京都内の2LDK~3LDKの平均的な家賃？
すみません、賃貸マンションの相場にあまり明るくないため、少々価格設定がぼんやりしているかもしれません。
この中でご自身の事情に近い費用の例をご参照ください。
持ち家のシミュレーション条件
持ち家については、我が家のデータを基にしています。
考慮する費用として以下をピックアップしました。
- 頭金
- 住宅ローン
- 固定資産税&都市計画税
- メンテンナンス費用
それぞれについてご説明します。
頭金
建物引渡しまでに現金で支払ったものを全て頭金としています。今回は、下の記事に基づき頭金800万円として計算しています
初期費用の内訳など、詳細はこちらの記事でご紹介しています。
住宅ローン
我が家の住宅ローンは、毎月約13万円、ボーナス払いで約20万円×年2回となっています。
35年ローンです。
三井ホームから提案された中からつい選んでしまった金融機関です。ちょっと後悔したりしなかったり。
固定資産税&都市計画税
土地と建物それぞれに固定資産税と都市計画税がかかります。土地と建物の評価額に応じて掛かる税金が変わっていきます。
まず土地から考えてみます。
土地の評価額は年数に依らずあまり大きく変わらないそうです。そのため土地に掛かる税金はとりあえず変化なしとして、今年の税額を元に計算します。
建物の方は少しややこしいです。
まず、年数が経つにつれ、建物の評価額が落ちていきます。どういう風に変化していくかはこちらのサイトを参考にしました。
この資料によると、22年目辺りまでは初年度の評価額から4%ずつ低くなっているようです。で、23年目以降は評価額が変わらず約10%となるようです。
なお、我が家は長期優良住宅のため、最初の5年間は建物に掛かる固定資産税が半額になります。都市計画税は変わりません。
長期優良住宅でない場合は最初の3年間減税されます。
これらを考慮すると、我が家の土地と建物それぞれに掛かる税金は以下のようになると思います。
建物にかかる税金については、長期優良住宅のおかげで最初の5年間は税金を抑えられていますが6年目に一旦増えるようです。増えるというか、正しい額に戻ったというか。。
23年目以降は10%となるとして、一定額となっています。
今回のシミュレーションではこのデータを利用します。
メンテナンス費用
以前三井ホームのメンテナンスプログラム「キープウェル」についてご紹介しました。
我が家を一例に、三井ホームのキープウェルについてご紹介しています。
60年間で約2500万円という中々衝撃的な数字でした。今回はこれに基づきメンテナンス費用を計算します。
なお、この記事ではキープウェルで保証される引渡し後60年間について、10年ごとのメンテ費用総額をご紹介しました。
今回は簡単のために10年ごとに掛かる費用を1年単位に平均して計算しました。実際のメンテナンス費用は毎年一定額が掛かるのではなく、あるタイミングでまとまった額掛かるのでしょうが、その点はご容赦ください💦
賃貸 v.s. 持ち家
さて、両者の情報が揃いました。
あ、火災保険については年々保険料も変わっていってちょっと面倒だったので今回は省いちゃいました。。すみません。
また、引っ越し費用はどちらも同じように掛かるだろうということで省いています。
毎年掛かる費用
では早速、毎年掛かる費用から見てみましょう。住み始めてから80年後まで見てみます。
横軸が年数、縦軸が毎年かかる費用です。1年単位の費用で考えています。
黒が一戸建ての持ち家（というか我が家）、他色が賃貸です。
賃貸については毎月かかる費用について、青が8万円/月、黄色がオレンジが13万円/月、緑が26万円/月の場合です。
住むための初期費用としては、黒の一戸建てがダントツ高くなっています。
しかし、2年目以降は緑の26万円/月の賃貸が一番高い状態が続きます。一戸建てはローンに加え固定資産税&都市計画税がかかる他、11年目からはメンテンナンス費用が掛かってきます。
ただ、一戸建てはローンが終わる36年目以降に金銭的負担がガクッと減り、他よりも住宅費用が安くなります。 36年目以降に掛かる費用としては基本的に税金とメンテナンス費用です。
生涯で掛かる費用
では、それぞれ生涯通してどのくらいの費用がかかるのでしょうか。1年ごとの推移を見てみます。
同じく横軸は年数、縦軸は総費用です。
上でも言及したように、初年度は頭金が掛かることもあり一戸建ての負担が一番高いですが、年数が経つにつれ状況は変わっていくようです。
個人的に驚いたのは、月額26万円の賃貸に80年住み続けたら総額2.5億円掛かるということ。そもそも住み始めてから80年後に生きているか分かりませんが。どちらにせよ、これなら家を買うなり建てるなりした方がよさそうですね。
一戸建ては35年後を境に総費用の直線の傾きが緩やかになります。
他の賃貸については、80年間で8万円/月だと約7,500万円、13万円/月だと1.25億円です。
さて、一戸建ては何年住み続けたら賃貸よりも得になるのか、について見てみます。
もし月額26万円の賃貸マンションと我が家の一戸建てを比較した場合、住み始めてから7年後には総費用について賃貸が一戸建てを追い抜き、それ以降は逆転することなく最後までいきます。
一戸建てが初期費用800万円掛かっているとはいえ、月額26万だと初期費用込みで初年390万円、2年目からも312万円なのであっという間に費用がかさんでいきますね。
次に、月額13万円の場合と比較してみましょう。この場合は68年後に総費用が逆転します。68年後だとギリギリ生きていそうですね。月額13万円の賃貸だと、生涯で見たらトントンのようです。
月額26万円と比べて逆転するまでにかなり時間が掛かっていますね。月額13万円というと一戸建ての住宅ローンの月額と同程度ですが、一戸建ての場合はその他に税金やメンテナンス費用などが掛かっているので逆転するのに少し時間が掛かるようです。
ちなみに生涯でトントンであるなら一戸建ての方が良いのかなぁと思います。ただし、住む場所が変わらないという前提ですが。
月額8万円の場合は初年度から80年先まで一戸建てを逆転することはありません。経済的なことだけ考えたら一番オトクですね。ただ、このくらいの賃貸ですと例えばファミリーにはちょっと手狭なお家になります。家族が増えるともう少し大きな間取りの家に引っ越したくなるかも。。
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まとめ
今回は、賃貸と持ち家について、三井ホームで建てた我が家の諸々のお金をもとにシミュレーションしてみました。
総費用については、最初の数年は一戸建ての方が掛かるものの、月額26万円の賃貸だと7年後、月額13万円の賃貸だと68年後に総費用が逆転するようです。
月額13万円の賃貸に住み続けると生涯を通して一戸建てと大体トントンになるようですが、それであれば以下の理由から個人的には一戸建ての方がいいなぁと思います。
- 周囲のことをあまり気にしなくていい（騒音など。特に子育てについてそう思います）
- 自分の好きなように間取りや住宅性能、デザインを考えた家に住める
- 借家じゃなくて自分の家、という安心感・満足感
- ブログのネタになる（笑）
で、月額13万円の家とトントンになるのであれば、今それくらいの家賃で住んでいれば早めに一戸建てを建てて引っ越した方がいいということでしょうか。よく言われることですが、賃貸に住んでいる限り同額の家賃をずっと払う必要がありますからね。。
もちろん、とびっきりの豪邸を建てるのなら話は違ってきますが（笑）
今賃貸に住まわれている方で、一戸建てをお悩みの方の参考になれば幸いです。
では今回はここまで！また次回宜しくお願いします。
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